생애 최초 주택 구입 대출 가능 비율 80% 완화

생애 최초 주택 구입 대출 가능 비율 80% 완화

생애 최초 LTV 상한선을 지역, 주택 가격, 소들에 상관없이 80%로 완화하고 대출 한도를 4억에서 6억으로 올렸는데요. 정부가 생애 최초 주택 구매자에 한해서 투기지역, 투기과열지구 상관없이 전 지역 15억 초과 아파트에 대한 주택 담보 대출을 최대 6억까지 허용해준다고 합니다.

 

가. LTV, DTI, DSR 용어 해설

1. LTV는 주택의 대출이 가능한 비율을 의미합니다. 예를 들어서 시세 8억의 주택이 있어요. 여기에 만약에 LTV 50%를 적용한다면 해당 건물을 담보로 받을 수 있는 최대 금액은 4억 원인 겁니다. 비율인 만큼 LTV 숫자가 높으면 많은 금액을 받을 수 있음을 의미하는 겁니다.

2. DTI는 총부채상환 비율로써 나의 소득이 만약 연 6천만 원이고 주택담보를 이용 시에 1 년간 원리금과 이자의 합이 6천만 원인 경우에는 DTI가 100%이거든요. 즉 DTI 100%로 돈을 빌린다면은 일상생활을 할 수 없는 거예요. 그렇기 때문에 정부는 상황에 따라서 40~60% 정도의 규제를 하고 있고요. 예를 들어 소득이 연 6천만 원인 사람이 DTI 50%를 받는다면은 주택담보 시 1년간 원리금과 이자의 합이 3천만 원을 넘을 수 없는 겁니다.

3. DSR은 DTI는 주택이 기준이었다면은 DSR 같은 경우는 보유한 모든 부채가 기준인 겁니다.. 그래서 원리금도 포함을 하여 계산을 하기 때문에 기간이 짧은 신용, 상가 등의 대출 이 있다면 주택담보를 받을 수 있는 금액이 대폭 감소됩니다. 예전에는 주택담보를 받고 부족한 금액을 신용 대출을 통해서 해결했는데, 이제는 불가능합니다. 예를 들어서 연 소 득이 1억이고 DSR 40%를 적용하면 총부채 원리금 상환 비율이 4천만 원인데, 만약 상환 기간이 5년 적용을 하고 한 5천만 원짜리 신용 대출이 있다고 하는 경우에는 1년에 약 1 천만 원 이상 비용이 해당 상품으로 인해서 발생합니다. 그래서 주택 담보 대출을 받을 때 1년 원리금과 이자의 합이 4천만 원을 넘을 수 없습니다. 상환 기간이 짧은 신용 상품으로 주택담보 대출을 이용 시 피해를 볼 수 있습니다. 현재 DSR은 40%를 적용하고 있습니다.

 

나. 관련 내용

1. 요건 : 기존이나 현행이나 똑 같이 연령 제한은 없습니다.

2. 주택 가격 : 생애 최초 같은 경우는 현재는 제한이 없습니다. 주택 가격 제한 없이 가능하고요. 그런데 생애 최초가 아닌 경우에는 투기지역이나 투기 과열지역 같은 경우는 9억 원 이하고요. 조정대상지역 같은 경우는 8억 원 이하만 가능합니다.

3. 소득 : 부부 합산 기준인데요. 현행은 제한이 없어졌고요. 생애 최초가 아닌 경우에는 9천만 원까지 가능합니다. 그리고 LTV는 현행 같은 경우는 생애 최초의 경우는 80%이고요. 생애 최초가 아닌 경우는 투기지역이나 투기 과열지역 같은 경우는 6억까지는 60%, 6억~9억까지는 50%이고요. 조정대상지역은 5억까지 70%고요. 5억~8억이면 60%입니다. 기타 지역은 70%인데 이게 생애 최초가 아닌 경우는 유지가 된다는 겁니다.

4. DTI : 똑같이 60% 이하로 둘 다 동일하게 60% 이하인 거고요.

5. DSR : 40%인데 총대출 1억 초과 시 2 금융권 50% 이하이 부분이 생애 최초, 생애 최초가 아니든 똑같이 줍니다.

6. 대출 한도 : 생애 최초는 6억까지, 생애 최초가 아닌 경우는 4억 원으로 유지가 되는 겁니다.

 

다. 생애 최초 주택 구입자의 기준

1. 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 됩니다.

2. 과거에 주택을 소유하다가 처분해서 현재에 무주택자가 되더라도 생애 최초 무주택자에는 해당되지 않기 때문에 LTV 최대 80% 대상자가 아닙니다.

 

라. DSR 규제가 뭘까요?

대출자의 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 못하게 하는 규제입니다. 7월부터 총대출액이 1억 초과한 대출자까지 확대가 되었는데, 현재 기준 금리가 5%대 거든요. 그런데 DSR 40% 규제로 인해서 연 소득이 9,980만 원 이상인 대출자만 6억까지 대출을 받을 수 있는 겁니다. 만약 금리가 7%로 오른다면 DSR 40%를 맞추기 위해서 필요한 연 소득이 1억 2천만 원인 겁니다. 연 소득이 1억 2천만 원보다 낮으면 6억까지 대출받을 수 없는 겁니다.

 

이렇기 때문에 고소득자를 위한 LTV 80%가 아닌가 이런 얘기가 많이 나오고 있습니다. 사실상 1억 2천만 원을 버는 직장인 많지 않잖아요. 조금 더 서민들을 위한 개정이 됐으면 좋겠다는 생각이 듭니다. 근데 2023년 7월 이후로 또 개혁이 됩니다. 조금 더 나아지긴 하겠지만 지금 당장은 좀 힘들지 않나 생각이 듭니다.